Цените на земеделските имоти, както търсенето и предлагането им, са твърде динамични и неподлежащи на рамкиране и прогнозиране величини. Два парцела в различни части на България със сходни характеристики и цени според Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи могат в даден момент да имат в пъти различаващи се пазарни цени, нямащи нищо общо с цените в Наредбата.
Цена на земеделската земя
За да се направи оценка на даден имот са необходими следните документи за него:
Сделката
След оценката на имота, ако собственикът на земеделската земя е съгласен с предложената му цена, той набавя и окомплектова необходимите за покупко - продажбата документи. Фирма „ИВМАР“ ООД може да съдейства на продавача за изготвянето на документите, като технологичното време е от един до четиринадесет работни дни. За целта е необходимо пълномощно за документи, което да служи пред съответните служби, които ги издават. Подобно пълномощно служи само за набавяне на необходимите документи - скици, данъчни оценки, решения ... и няма никаква сила за разпореждане с имота /имотите/.Когато всичко е готово, се уговаря дата и час за явяване пред нотариус за подписване на нотариалния акт. Сделката се изповядва пред нотариус с район на действие съответният районен съд за населеното място, в чието землище е земята.
Плащането
Плащането се извършва пред Нотариуса, в момента на изповядване на сделката, по предварително договорените цени.
Полезно *
- Цена на земеделската земя иметодите за определянето й?
Цената на земеделската земя в България се формира в зависимост от много фактори. Основните характеристики интересуващи купувачите са: категорията на земята, площта, локацията, добива и дохода, който се получава от нея. Професионалните инвеститори на пазара на земеделска земя, освен услугите на местни агрономи използват при ценообразуването и т.н. ортофотокарти. Те представляват снимково изображение наложено с кадастрална информация, даващо ясна представа за точната локация, състояние граници и др. на даден имот. Тези ортофотокарти се използват и от общинските служби по земеделие при определяне размера на субсидията за всеки земеделски производител, обработващ и кандидатстващ за субсидия за площ. Пример за обработваема земя е снимката по-долу на която се виждат бразди и/или редове което е признак, че нивата е обработваема и се поддържа в добро агро-екологично състояние:
Това от своя страна гарантира получаването на субсидия за съответния земеделски производител, ангажиран с култивацията й. Именно гарантираната годишна рента прави цената на дадения поземлен имот по-висока. Доста чести са и случаите, когато в едно и също землище, два съседни имота имат напълно контрастиращи категории, статут, предназначение и т.н. На следващата снимка ясно се вижда, че единия имот е обработваем, което го прави и доходоносен, а другия е просто приятна поляна, от която за съжаление инвеститорите все още нямат интерес:
- Какви са необходимите документи за продажба на земеделска земя?
При покупко-продажбата на един имот се готвят дузина документи. Голяма част от тях трябва да се предоставят от стария собственик на имота (продавача).
Ето наборът от документи, необходим за продажба на земеделски имот:
1. Документът за собственост може да е нотариален акт за собственост, констативен нотариален акт, нотариален акт за сделка – продажба, дарение, замяна, прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане и др. или решение на Поземлена комисия за възстановяване на собствеността.
Ако имотът е поделен – документа за собственост e договора за доброволна делба, когато това е направено по взаимно съгласие на всички собственици. В случей, че съсобствениците не са единодушни при подялбата на имота, делбата може да бъде извършена по съдебен път, след влязло в сила съдебно решение.
Ако титулярът по документа за собственост е починал, собственици са неговите наследници по закон или завещание. Като такива при продажба, те са длъжни да представят смъртен акт и удостоверение за наследници – респективно завещание. Ако имотът е придобит по възмезден начин, по време на брак, лицето фигуриращо в документа като преобретател – продажба, замяна, прехвърляне срещу издръжка и гледане, то този имот е придобит в режим на съпружеска имуществена общност, т.е. в сделката ще участва и съпругът, а ако е починал – наследниците му.
Същото важи, ако имотът е поделен чрез съдебна или доброволна делба. Ако съделителят е заплатил парично или имотно уравнение и това е посочено в документа за делбата, то придобитият от него дял при делбата е също съпружеска имуществена общност. За преценка на тези обстоятелства нотариусът може да Ви поиска удостоверение за семейно състояние.
Важно: Ако чужденец е женен за български гражданин и последният възмездно е придобил имот по време на брака, първият няма право на собственост върху имота и не се изисква присъствието му на сделката.
Удостоверението за наследници се издава от общината по последното местожителство на починалото лице и има валидност 6 месеца.
Ако лицето е възпрепятствано да се яви при извършване на сделката, следва да снабди друго лице по своя преценка с пълномощно, което трябва да бъде изрично :
• да се посочи за кой недвижим имот се дава право на разпореждане ( примерно да продава) ,
• какви сделки може да извършва пълномощника,
• да има ли право да преупълномощава други лица,
• да има ли право да договаря сам със себе си, например да сключи сделката и като купувач – лично или като пълномощник на купувача и пр.
Пълномощното може да е с неограничено срок. Задължително обаче същото следва да бъде съпроводено от два вида декларации, които са лични и следва подписа върху тях да се удостовери от пред нотариус, обикновено заедно с пълномощното, за да може да се извърши сделката в негово отсъствие – декларация за гражданско състояние по чл. 25 ал. 7 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност и за липса на непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски по чл. 264 ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс. Последната декларация важи само за текущата година.
Ако желаете да продадете реална част от притежаван от Вас по-голям имот, предварително поискайте от Община служба "Земеделие и храни" да Ви бъде съставен проект за разделение на имота на два или повече обособени парцела.
2. Скица се издава се от Общинската служба "Земеделие и храни" и е валидна 6 месеца. Скицата следва да отразява всички извършени сделки и в нея продавачът следва да фигурира като собственик, т.е. да е извършена пререгистрацията на всички сделки до момента. Съществува експресна услуга, която за да бъде ползвана се заплаща двойно и документът се издава в рамките на деня, при условие, че имота е пререгистриран.
3. Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264 ал.1 от ДОПК - важи за текущата година, освен ако в него не е посочен по-кратък срок.
4. Документ за самоличност – лична карта, паспорт или свидетелство за управление на МПС. Земеделска земя чрез сделка – покупка, дарение и пр. може да придобиват само българските граждани и юридическите лица със седалище в България. Тоест възможността чужденец да закупи земя е налице само, ако същият има регистрирано дружество на свое име в България.
5. УВТ (удостоверение за вещни тежести) – изисква се обикновенно от този който купува, поради това, че недвижимата собственост може да е с възбрани и други обезпечения. С тях се създава относителна недействителност спрямо посочените в акта лица. Така в случай на последващи сделки с имота новите собственици си запазват възможността да реализират правата си, след като има решение по съдебния спор. Проблем може да възникне и с ограничени вещни права. Самото вещно право може и да не се съдържа в нотариалния акт, с който е прехвърлена собствеността и с който продавачът се легитимира.
Договор за наем и за аренда също са вид тежести. Те също подлежат на вписване, когато са сключени за повече от 1 година за договорите за наем и за повече от 4 стопански години за арендните договори. Следователно този който купува земеделска земя, трябва да провери и за наличието на такива договори.
Документът се издава от съответната Служба по вписванията, а ако продавача е фирма - от Търговски регистър. Може да се прави проверка по Интернет в I-CADASTRE по ЕГН на собственик или по имот номер (партида на имота). Сайтът е http://icadastre.bg и се използва след предварителна регистрация. Всяка проверка се заплаща.
Удостоверение за липса на тежести се изисква, както при подписването на предварителен договор, така и при изповядването на самата сделка.
Цена на земеделската земя
За да се направи оценка на даден имот са необходими следните документи за него:
- Землище (град..., село...)
- Номер на имота (обикновено е 6-цифрен - 222333, но в някои стари скици е възможно да бъде записан като парцел No .... от масив No ....) или
- Площ на имота
- Категория
- НТП – начин на трайно ползване ;
- Има ли за имота сключен и нотариално заверен договор за наем или аренда.
Сделката
След оценката на имота, ако собственикът на земеделската земя е съгласен с предложената му цена, той набавя и окомплектова необходимите за покупко - продажбата документи. Фирма „ИВМАР“ ООД може да съдейства на продавача за изготвянето на документите, като технологичното време е от един до четиринадесет работни дни. За целта е необходимо пълномощно за документи, което да служи пред съответните служби, които ги издават. Подобно пълномощно служи само за набавяне на необходимите документи - скици, данъчни оценки, решения ... и няма никаква сила за разпореждане с имота /имотите/.Когато всичко е готово, се уговаря дата и час за явяване пред нотариус за подписване на нотариалния акт. Сделката се изповядва пред нотариус с район на действие съответният районен съд за населеното място, в чието землище е земята.
Плащането
Плащането се извършва пред Нотариуса, в момента на изповядване на сделката, по предварително договорените цени.
Полезно *
- Цена на земеделската земя иметодите за определянето й?
Цената на земеделската земя в България се формира в зависимост от много фактори. Основните характеристики интересуващи купувачите са: категорията на земята, площта, локацията, добива и дохода, който се получава от нея. Професионалните инвеститори на пазара на земеделска земя, освен услугите на местни агрономи използват при ценообразуването и т.н. ортофотокарти. Те представляват снимково изображение наложено с кадастрална информация, даващо ясна представа за точната локация, състояние граници и др. на даден имот. Тези ортофотокарти се използват и от общинските служби по земеделие при определяне размера на субсидията за всеки земеделски производител, обработващ и кандидатстващ за субсидия за площ. Пример за обработваема земя е снимката по-долу на която се виждат бразди и/или редове което е признак, че нивата е обработваема и се поддържа в добро агро-екологично състояние:
примерна снимка на обработваема земя
Това от своя страна гарантира получаването на субсидия за съответния земеделски производител, ангажиран с култивацията й. Именно гарантираната годишна рента прави цената на дадения поземлен имот по-висока. Доста чести са и случаите, когато в едно и също землище, два съседни имота имат напълно контрастиращи категории, статут, предназначение и т.н. На следващата снимка ясно се вижда, че единия имот е обработваем, което го прави и доходоносен, а другия е просто приятна поляна, от която за съжаление инвеститорите все още нямат интерес:
примерна снимка на два имота в едно землище
- Какви са необходимите документи за продажба на земеделска земя?
При покупко-продажбата на един имот се готвят дузина документи. Голяма част от тях трябва да се предоставят от стария собственик на имота (продавача).
Ето наборът от документи, необходим за продажба на земеделски имот:
1. Документът за собственост може да е нотариален акт за собственост, констативен нотариален акт, нотариален акт за сделка – продажба, дарение, замяна, прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане и др. или решение на Поземлена комисия за възстановяване на собствеността.
Ако имотът е поделен – документа за собственост e договора за доброволна делба, когато това е направено по взаимно съгласие на всички собственици. В случей, че съсобствениците не са единодушни при подялбата на имота, делбата може да бъде извършена по съдебен път, след влязло в сила съдебно решение.
Ако титулярът по документа за собственост е починал, собственици са неговите наследници по закон или завещание. Като такива при продажба, те са длъжни да представят смъртен акт и удостоверение за наследници – респективно завещание. Ако имотът е придобит по възмезден начин, по време на брак, лицето фигуриращо в документа като преобретател – продажба, замяна, прехвърляне срещу издръжка и гледане, то този имот е придобит в режим на съпружеска имуществена общност, т.е. в сделката ще участва и съпругът, а ако е починал – наследниците му.
Същото важи, ако имотът е поделен чрез съдебна или доброволна делба. Ако съделителят е заплатил парично или имотно уравнение и това е посочено в документа за делбата, то придобитият от него дял при делбата е също съпружеска имуществена общност. За преценка на тези обстоятелства нотариусът може да Ви поиска удостоверение за семейно състояние.
Важно: Ако чужденец е женен за български гражданин и последният възмездно е придобил имот по време на брака, първият няма право на собственост върху имота и не се изисква присъствието му на сделката.
Удостоверението за наследници се издава от общината по последното местожителство на починалото лице и има валидност 6 месеца.
Ако лицето е възпрепятствано да се яви при извършване на сделката, следва да снабди друго лице по своя преценка с пълномощно, което трябва да бъде изрично :
• да се посочи за кой недвижим имот се дава право на разпореждане ( примерно да продава) ,
• какви сделки може да извършва пълномощника,
• да има ли право да преупълномощава други лица,
• да има ли право да договаря сам със себе си, например да сключи сделката и като купувач – лично или като пълномощник на купувача и пр.
Пълномощното може да е с неограничено срок. Задължително обаче същото следва да бъде съпроводено от два вида декларации, които са лични и следва подписа върху тях да се удостовери от пред нотариус, обикновено заедно с пълномощното, за да може да се извърши сделката в негово отсъствие – декларация за гражданско състояние по чл. 25 ал. 7 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност и за липса на непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски по чл. 264 ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс. Последната декларация важи само за текущата година.
Ако желаете да продадете реална част от притежаван от Вас по-голям имот, предварително поискайте от Община служба "Земеделие и храни" да Ви бъде съставен проект за разделение на имота на два или повече обособени парцела.
2. Скица се издава се от Общинската служба "Земеделие и храни" и е валидна 6 месеца. Скицата следва да отразява всички извършени сделки и в нея продавачът следва да фигурира като собственик, т.е. да е извършена пререгистрацията на всички сделки до момента. Съществува експресна услуга, която за да бъде ползвана се заплаща двойно и документът се издава в рамките на деня, при условие, че имота е пререгистриран.
3. Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264 ал.1 от ДОПК - важи за текущата година, освен ако в него не е посочен по-кратък срок.
4. Документ за самоличност – лична карта, паспорт или свидетелство за управление на МПС. Земеделска земя чрез сделка – покупка, дарение и пр. може да придобиват само българските граждани и юридическите лица със седалище в България. Тоест възможността чужденец да закупи земя е налице само, ако същият има регистрирано дружество на свое име в България.
5. УВТ (удостоверение за вещни тежести) – изисква се обикновенно от този който купува, поради това, че недвижимата собственост може да е с възбрани и други обезпечения. С тях се създава относителна недействителност спрямо посочените в акта лица. Така в случай на последващи сделки с имота новите собственици си запазват възможността да реализират правата си, след като има решение по съдебния спор. Проблем може да възникне и с ограничени вещни права. Самото вещно право може и да не се съдържа в нотариалния акт, с който е прехвърлена собствеността и с който продавачът се легитимира.
Договор за наем и за аренда също са вид тежести. Те също подлежат на вписване, когато са сключени за повече от 1 година за договорите за наем и за повече от 4 стопански години за арендните договори. Следователно този който купува земеделска земя, трябва да провери и за наличието на такива договори.
Документът се издава от съответната Служба по вписванията, а ако продавача е фирма - от Търговски регистър. Може да се прави проверка по Интернет в I-CADASTRE по ЕГН на собственик или по имот номер (партида на имота). Сайтът е http://icadastre.bg и се използва след предварителна регистрация. Всяка проверка се заплаща.
Удостоверение за липса на тежести се изисква, както при подписването на предварителен договор, така и при изповядването на самата сделка.